|
На фоне продолжающейся стабилизации участники рынка офисной недвижимости прогнозируют в 2005 г. небольшое разнонаправленное движение арендных ставок на офисные помещения разных классов. Причиной этого станет довольно большой объем ввода новых офисных центров на фоне растущего спроса. Увеличение спроса на офисные помещения, по данным аналитиков, будет обеспечиваться положительной динамикой макроэкономических показателей. По мнению игроков, рынок офисных помещений Москвы достигнет своего насыщения к 2007 г. По данным компании Paul’s Yard, величина арендной ставки на офисные помещения в Москве в 2004 г. практически не изменилась. Так, арендная ставка на офисы класса А составила $620 в год за квадратный метр, включая операционные расходы, без учета НДС, что лишь на 1,5% больше, чем в 2003 г. При этом средневзвешенная ставка аренды на офисы класса В претерпела более существенные изменения. Понизившись на 4%, она составила $430 в год за квадратный метр, включая операционные расходы, без учета НДС. Падение ставок на офисы класса В объясняется, по всей видимости, растущими требованиями к офисным зданиям и соответственно снижением популярности низкокачественных офисов. При этом участники рынка отмечают, что требования арендаторов к офисам класса А также постоянно растут. «Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как: «Дукат Плейс III», «Башня на Набережной» и бизнес-парк «Крылатские Холмы», – указывает в своем отчете компания Paul’s Yard. – Новые здания должны соответствовать определению «smart building», что, безусловно, сказывается на стоимости проекта, но, несмотря на снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность для институциональных инвесторов». Участники рынка отмечают растущий интерес инвесторов к покупке офисных центров. По оценке Paul’s Yard, сделки по продаже офисных помещений составили около 25% от общего числа. В качестве наиболее крупных отмечаются: покупка в первом квартале 2004 г. «Пермской Финансово-Промышленной Группой» строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, влад. 22–24 (в 2003 г. эта компания уже приобрела: бизнес-центр «Самсунг», здание корпорации «Эрикссон» на улице 8-го марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1–5), покупка «Берлинского Дома» компанией Eastern Property Holdings, покупка подразделением Газпрома здания на улице академика Власова, 51, а также приобретение компанией «Проспект» здания класса В на улице Новодмитровская, 23, стр. 5. Продажные цены объектов в прошлом году в отличие от арендных ставок увеличились на 13–15%, составив для офисов класса А – $3–$4,7 тыс., класса В – $2–$2,8 тыс. за квадратный метр. Таким образом, в 2004 г. продолжилась тенденция снижения доходности инвестиций в офисную недвижимость российской столицы. При этом, по оценке компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 г. составил $150–$200 млн. По данным компании, инвесторы в настоящее время рассчитывают на доходность 13% в год для офисных зданий и на 13–16% – для торговых центров. Ожидания более высокой доходности в секторе торговой недвижимости объясняются оптимизмом игроков рынка в отношении роста стоимости аренды. По данным экспертов, он составит 5–7% в год. В минувшем году в Москве было введено в эксплуатацию 400 тыс. кв. м офисных площадей, уровень поглощения составил от 300 тыс. до 500 тыс. кв. м. Превышение спроса над предложением влечет низкий уровень вакантных площадей, который в минувшем году составил для зданий класса А – 3,5%, класса В – 8%. Объем вновь вводимых офисных площадей в 2005 г. оценивается в 700 тыс. кв. м. По данным компании ABV Realty, именно эта цифра является предельной емкостью рынка: большее количество офисных помещений рынок столицы поглотить не в состоянии. Стоит отметить, что эта оценка расходится с прогнозом компании Paul’s Yard, которая, как уже говорилось выше, полагает, что рынок достигнет своего насыщения лишь к 2007 г. В любом случае, все участники рынка сходятся во мнении, что основной тенденцией наступившего года на рынке офисной недвижимости станет продолжение стабилизации, сопровождающееся снижением доходности инвестиций. В 2005 г. ставки аренды в офисных зданиях класса А незначительно вырастут, в классе В продолжат снижение, полагают специалисты компании Paul’s Yard. В компании ABN Realty в свою очередь считают, что на отдельные высококлассные, пользующиеся повышенным спросом объекты цены будут расти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. При этом, по мнению участников рынка, инвесторы будут проявлять все больший интерес к покупке офисных площадей, что приведет к росту цен продажи и снижению доходности инвестиций на фоне стабильных арендных ставок. По материалам RBC Daily.
|
|
