|
Прогресс цивилизации, который отражается на всей нашей повседневной жизни, естественным образом коснулся и строительства, где все чаще применяются высокие технологии. Что такое интеллектуальное здание по-русски и какова эффек-тивность инвестирования передовых разработок, выяснял Андрей Гончаров Российский рынок интеллектуальной недвижимости находится в стадии формиро-вания, считают те, кто так или иначе сталкивался с этим понятием. Так ли это? Согласно данным, которыми располагает Аслан Кипов, руководитель департамента исследований и консалтинга компании Colliers International, до 90% от общего количества инвестиций, вкладываемых в интеллектуализацию зданий, приходится на Москву, около 5% – на С.-Петербург, остальное – на регионы. Удалось подсчитать, что 60% всех средств, которые сегодня затрачиваются на автоматизацию, вкладываются именно в коммерческую недви-жимость. Александр Крылов, начальник отдела техники безопасности компании R - Style, так оценивает масштабы рынка интеллектуальных услуг – $100 млн. в год по Москве, $500 млн. по России. При этом прогнозируемый рост этого рынка – 30% в год. Однако, несмотря на то, что сегодня стало модным говорить об «умных домах» и многим не раз доводилось слышать термин «интеллектуальное здание», не все до конца понимают, что же стоит за этим пафосным и многообещающим словосочетанием. Речь идет о совокупности инженерно-технических решений и организационных моментов, ко-торые создают эффективную и экономически выгодную систему управления зданием. Проще говоря, диспетчерский пульт контролирует все здание, начиная от охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, электропотребления, освещения и вплоть до контроля за информационной безопасностью. Другими словами, полная автоматизация. Замечу, что, прежде всего, речь сейчас идет об офисных и административных зданиях, по-скольку, как показывает статистика, именно такие помещения автоматизируются в пер-вую очередь. «Интеллектуальное здание – это оптимизация технического обслуживания, затрат на страхование, операционных расходов и сбережение ресурсов, – утверждает Юлия Мак-симова, директор по маркетингу и развитию бизнеса компании «ЭкоПрог». – За счет ав-томатизации сокращается численность обслуживающего персонала, рабочая смена деше-веет на 20%, при этом энергопотребление снижается на 30%, водопотребление – на 15%. А поскольку вероятность техногенных рисков сводится к минимуму, экономия при стра-ховании достигает 60%. Например, автоматизированное нами здание «Белгородэнерго» второй год подряд получает страховой полис от «Ингосстраха» со скидкой 40%». Наиболее емкое определение процессу оснащения здания информационными тех-нологиями, которые фактически становятся мозгом и контролируют его, впервые было дано в 1985 г. в Торонто: «Интеллектуализация здания – инновация с целью максимально-го возврата инвестиций». Однако большинство российских застройщиков пока склоны считать эту идею слишком обременительной для кошелька. «Я бы не стал рассматривать интеллектуальное здание как продукт создающий до-полнительные финансовые обременения для инвестора, – опровергает это мнение Юрий Королев, президент компаний ICS. – На самом деле это инструмент для возврата денег». О востребованности информационных технологий в капитальном строительстве говорит и тот факт, что за последние два года число компаний-интеграторов выросло в несколько раз. Только в Москве насчитывается около 50-ти активных участников этого сегмента рынка, по России же их около 200. Одними из первых «умное здание» в столице построили нефтяники. Строительство офиса на Дубнинской улице, снабженного самой современной электронной начинкой, вы-сокоскоростным доступом в Интернет, системой безопасности и климат-контролем, обошлось приснопамятному «ЮКОСу» в $10 млн. Подобными офисами обзавелись и «Газпром» и «ТНК». Сегодня без маломальской автоматизации или хотя бы диспетчери-зации инженерных систем в Москве уже не строится ни одно здание. Для офисных зданий площадью более 5 тыс. кв. м стоимость инженерных систем достигает 40% от общей стоимости строительства, на информационную инфраструктуру приходится около10%, на разработку проекта, включая оптимизацию взаимодействия всех систем, – от 4 до 7%. Цена «интеллекта» при стоимости строительства квадратного метра $1000–$1500 достигает $200. Необходимое условие – автоматизация здания должна пре-дусматриваться на стадии разработки проекта, а архитекторы, строители и заказчики должны работать в тесном контакте. Тогда информационная система не будет чем-то ино-родным, а станет естественным продолжением инфраструктуры здания, а риск, что уста-новленные системы «полетят», можно будет свести к минимуму. Что же касается окупаемости такого проекта, то опыт США и Западной Европы по-казывает: увеличение затрат при строительстве на 50% для оснащения здания автоматизи-рованной системой управления окупается за два-четыре года эксплуатации. В России из-за невысокой стоимости энергии срок окупаемости составляет 7–10 лет, но даже ежегод-ная экономия $3–$10 с каждого квадратного метра в итоге дает внушительную цифру. Между тем эксплуатация неавтоматизированного сооружения за средний срок службы (около 20–30 лет) обходится в 2,5 раза дороже. Однако в нашей стране продвижение идеи «умного дома» до сих пор сталкивается с определенными трудностями. Не столько с тех-ническими, сколько с административными. По традиции системами связи занимаются хо-зяйственные службы, компьютерными сетями – информационно-технологические подраз-деления, а системами обеспечения безопасности – соответствующие службы. Отсутствие тесного взаимодействия между ними, а зачастую и серьезные противоречия не только не дают возможности реализовать в полном объеме концепцию «интеллектуального здания», но и значительно повышают его эксплутационные риски. «От того, как будет сделан проект сейчас, зависит эффективность эксплуатации здания через 30–50 лет, – уверен Юрий Королев. – Я сторонник того, чтобы отменить все технические регламенты, которые есть сегодня, и разработать новые. Сколько можно ори-ентироваться на то "старье", которым мы сегодня пользуемся? Ведь "интеллектуальное здание" – это мультидисциплинарный продукт, предоставляющий полный спектр услуг и неделимый с точки зрения потребителя». По прогнозам большинства экспертов, переходный период, в течение которого должны быть разработаны документы, предусматривающие «интеллектуализацию» зда-ния, продлится до 2010 г. При этом роль комплексных систем автоматизации и безопасно-сти возрастет, а на объектах высотного строительства может достигнуть 7–15% от себе-стоимости. В то же время недавно принятый закон о техническом регулировании четко обозначил новую тенденцию в повышении роли «интеллектуальных» систем.
|
|
